上市在即,蛋壳公寓要为长租公寓市场带来什么“价值”
2020-01-10 08:54:30
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?  2015年蛋壳公寓刚刚诞生的时候,那时国内的租房市场还处于互联网化早期,传统房屋中介领域的种种乱象不时登上新闻头条。

  此后几年,当长租公寓的行业“风口”与租房信息和租房流程系统化、透明化的“东风”吹遍国内时,人们骤然发现关于租房的习惯已经被革新:现在,租房者可以通过像蛋壳公寓这样标准化、集中化、线上化的公寓托管平台,放心、便捷地找到符合自己需求的高品质房源,互联网技术构建起的大数据租房系统平台已经可以让租房这件事变得全程无忧。

  美国东部时间2020年1月8日,作为国内长租公寓行业代表品牌的蛋壳公寓,向美国证券交易委员会更新了招股说明书,按照惯例,目前离蛋壳公寓正式登陆纽交所已经只有一步之遥了。

  根据更新的招股书,蛋壳公寓将通过此次IPO交易最多筹集超2亿美元资金,发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间,拟发售10,600,000股美国存托股票(ADS),每股美国存托股票代表10股A类普通股。

  招股书披露,截至2019年11月30日,蛋壳公寓管理的公寓数量为432,690间。2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币,较2018年前10个月19.92亿元增长187%。

  上市代表着什么?从企业发展历程来看,这代表着蛋壳公寓已经顺利地蹚过行业发展早期的种种迷局,进入成熟期;从结果看,这也代表着蛋壳公寓阶段性的经营成果总结:经过几年时间的发展,蛋壳公寓已验证好了自己的商业模式,其核心“价值点”正从简单的巨额融资、城市扩张、四十多万间客房管理规模升华到了为长租公寓行业提供具备长远价值的盈利模式、运营特色与未来发展潜力。

  从招股书中,看蛋壳公寓的经营亮点

  从此前蛋壳公寓披露的招股书中,我们可以一窥它目前在长租公寓市场中所取得的亮点经营业绩,从而得以预见长租公寓行业的未来与后续发展潜力。

  根据招股书数据显示,蛋壳公寓在最近几年实现了持续、大幅度的营收增长,这凸显出长租公寓市场的未来想象空间。

  从2017年的6.6亿人民币营收,到2018年的26.8亿,再到2019年前10个月就已经实现超57亿元人民币的营收,蛋壳公寓的营收增长速度可谓“惊艳”,而且可以预见,这种高速上涨的步伐还将持续。

  与整体营收增长相对应的,就是蛋壳公寓入驻城市、运营房间数的持续扩张。根据招股书披露,截至2019年11月30日,蛋壳公寓已经进入了全国13座主流一二线城市,管理运营的总房间数432,690间。

  众所周知的是,长租公寓行业是一个相对来说比较重资本的行业,所以在平台业务扩张期,亏损问题是所有平台都不得不直面的第一大隐患。根据招股书显示,2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币,尚未盈利的原因是其持续高速增长。

  对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率,我们可以发现蛋壳公寓在过去几年时间持续高速的增长,导致仍处于亏损状态。但同时,其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力,比如,蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间,下降到2019年前9个月的平均10,404元/间,投入回本周期为12到20个月,这证明了蛋壳公寓整体发展方向的正确性:未来随着蛋壳公寓营收、规模的持续上涨以及整体运营成本及资金投入的下降,蛋壳公寓的盈利能力将得到证明。

  营收水平层面,蛋壳公寓的高增长成绩已经无需多言,而在成本控制层面,蛋壳公寓也已经开始显露出成效,公司在2019年前九个月的经营费用相比于前年正在下降。

  也就是说,困扰着整个长租公寓行业的盈利问题已经在蛋壳公寓上市前期得到提前解答,在企业保持良性扩张与经营提升的基础上,长租公寓平台的整体盈利指日可待。

  相关实力投资方的支持可能也从一定程度上证明了“大佬”们对于蛋壳公寓未来的看好。根据招股书披露的股东结构信息我们可以看出,蛋壳公寓的大股东有蚂蚁金服和老虎环球基金等。其中蚂蚁金服的加持将给蛋壳公寓未来在支付、金融、流量与获客层面带来更多可能,作为最大机构投资人的老虎环球基金也实力强悍。

  总体来看,蛋壳公寓目前不缺背景、业绩、良性商业模式与好的市场环境,它缺的可能就只有“时间”。从这个维度来说,目前是蛋壳公寓最好的上市时间点,此举可以加速蛋壳公寓的发展步伐,从而与“时间”赛跑,尽快在市场中实现更大、更多维度的价值体现。

  在价值层面,蛋壳公寓有什么不一样?

  良好的经营业绩与商业模式都是市场需求的体现,这一点上我们可以说蛋壳公寓是抓住了我国庞大住房租赁市场的升级改造机会。但在企业的核心价值上,我们认为蛋壳公寓的确是建立起了属于自己的行业壁垒。

  一直以来,一二线城市甚至近年来的三线城市市场都出现了程度各异的房源供给缺口,特别是外来务工人员、高校毕业生群体们,他们对于合适房源拥有持续不断的需求,但往往却面临严重的“房源错配”问题。

  正规性、标准化、性价比、品质感、好房源......这些租房者一直都需要被满足的需求始终面临着“错位”的窘境。甚至大多数时候,租客就是没有什么合适的好房源可选,往往只能“将就”。

  在这一点上,蛋壳公寓基于互联网大数据赋能的“新租赁模式”显示出了强大的“功效”。通过科技驱动,蛋壳公寓可以实现出房流程标准化,进而提高房源盘活效率,进而从整体上提升市场租赁房源的数量。再加上将不同价位、风格的公寓与不同特征的租客进行智能匹配,可以帮助租客真正实现便捷地租到合适的房子。

  房源问题、房屋空置率问题在技术与大数据维度上得到系统级解决之后,蛋壳公寓又继续对租房者的租住舒适性提出了更高的自我要求,这是大势所趋,也是自然的进阶要求。

  那么如何让租客享受到进阶的“品质化”租房体验?如何提升租客特别是年轻租客们的租住舒适性?

  一方面,当然是要对旗下房源进行标准化、现代化的整体装修风格与配套提升,这点目前在行业中已是主流;另一方面,还要把周边配套、交通、餐饮等等生活维度的舒适性也考虑进来,那么核心问题就在于要通过互联网手段来实现需求方和房源条件的快速匹配,解决行业普遍存在的“错配”问题。

  在这一点上,蛋壳公寓将房源匹配做到了极致。通过以“地图找房”、“线上找房”等为代表的功能设置,租客可以通过筛选大量个性化条件来方便地找到自己想要的房源,这些创新系统平台和功能形式都为租客提供了全新的智能租房体验。

  另外,包含各类科技创新、贴心服务、租住空间环境等等维度的提升也是蛋壳公寓一直以来的运营重点,这些举措都是为了有效帮助租客能够高效地找到让自己满意的房子。

  当然还有蛋壳公寓所积极承担的企业社会价值,比如连续四年开展针对大学应届毕业生的租房优惠项目“椋鸟计划”,连续两年成为团中央指导的“千校万岗”大学毕业生成长计划的独家租房战略合作伙伴,行业首创智能新风系统打造绿色租住生活.....这些举措与蛋壳公寓的精细化运营、科技创新一起,构筑起了的蛋壳公寓在行业中强大的影响力。

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